Nua Propriedade com Reserva de Usufruto

A propriedade onde a casa da família está localizada e até mesmo uma segunda casa na praia, nas montanhas ou no local de origem, é a forma habitual de poupança e investimento das famílias espanholas. Habitação própria significa viver no local preferido, a segurança de uma previsão de despesas de acordo com o nível socioeconómico e, no futuro, um legado de propriedade aos descendentes.

Esta é a ideia que tem impulsionado o mercado imobiliário durante décadas, no entanto, o aumento da esperança de vida e paralelamente a necessidade de geradores de apoio de despesas extraordinárias que, por causa da depreciação das pensões não raramente causam problemas económicos, mudou essa percepção.

Não é incomum que depois de anos de trabalho árduo e atingir um alto nível socioeconómico, a reforma seja acompanhada de uma considerável redução na quantidade de renda, resultando na contradição de que ser proprietário de um ativo imobiliário de uma determinada entidade carece de liquidez, impondo a necessidade de torná-lo rentável, a fim de proporcionar uma vida decente.

Há várias alternativas, como a anuidade vitalícia, a hipoteca reversa ou a venda da propriedade nua com grande eco nos meios de comunicação: "vender a sua casa e continuar a viver nela", diz a alegação publicitária. 

Este tipo de asserção nunca deve ser levado à letra, actuar de forma responsável requer informação, reflexão, avaliação das circunstâncias e consequências, para decidir adequadamente aos nossos interesses.

Propriedade, propriedade nua, compra e venda e usufruto são os conceitos jurídicos envolvidos, cujo alcance e significado devem ser conhecidos para que não sejam confundidos.

O artigo 348º do Código Civil define a propriedade como "o direito de gozar e dispor de uma coisa sem quaisquer limitações para além das estabelecidas por lei". Nos termos do artigo 1445º da referida entidade jurídica, a venda é um contrato em virtude do qual "uma das partes se compromete a entregar um bem móvel ou imóvel em troca de dinheiro ou de um sinal que o represente". São transmitidos o título de "propriedade plena", a posse (uso e gozo) e a faculdade de disposição.

A propriedade nua é o direito sobre um imóvel, neste caso imóvel, de único e exclusivo proprietário, ou seja, o comprador adquire o domínio mas não detém a posse, o uso e o gozo que corresponde a outra pessoa em geral em qualidade de usufrutuário, carecendo da faculdade de disposição sem o consentimento desta última, salvo que no título de constituição foi acordado o contrário.

O usufruto previsto no artigo 467 do Código Civil é o direito de "usar e usufruir dos bens de um estrangeiro com a obrigação de preservar a sua forma e substância", por toda a vida ou por um período de tempo.

A propriedade nua com reserva de usufruto não é algo novo, é uma figura tradicional no nosso Direito, reservada no passado à esfera hereditária. Os pressupostos típicos foram e são, o cônjuge viúvo não separado ou divorciado com direito, nos termos do artigo 834 do Código Civil, quando concorre com filhos ou descendentes, ao usufruto do terço do gozo do direito de sucessão testado, que no caso de sucessão testada pode se tornar universal, incluindo todos os bens, se assim for previsto pelo falecido.

Em ambos os casos, o cônjuge usufrutuário sobrevivente deve usar e usufruir dos bens, mas não pode vendê-los, e os herdeiros devem ter os bens reduzidos a mera propriedade sem posse nem poder de disposição.

É possível vender a propriedade nua de uma propriedade com a reserva do usufruto, com a qual, o antigo proprietário vendedor receberá uma quantia em dinheiro como um preço, reservando-se o direito de viver na sua casa durante toda a sua vida. 

Reitero mais uma vez que todas as opções podem ser benéficas e prejudiciais, causando situações de difícil solução agravadas pela vulnerabilidade da velhice. A recomendação não pode deixar de ser a de agir com cautela, assegurando o sucesso da gestão. 

Quando confrontados com uma proposta de venda da propriedade nua com uma reserva de usufruto, a primeira coisa a fazer é identificar o comprador, uma pessoa singular ou coletiva, verificar se está a agir no seu próprio nome ou por conta de terceiros, a transparência e a solvência são as condições que provarão a sua idoneidade. 

O usufruto é um direito real, um encargo com valor monetário, cujo montante será subtraído ao preço de mercado do imóvel, ou seja, o montante recebido pela venda do imóvel nu é inferior ao resultante da venda livre desse ónus.  

Portanto, é importante, antes de assumir obrigações como a assinatura de um pré-contrato ou o recebimento de um depósito, proceder à avaliação do imóvel e do usufruto, sabendo o valor exato do dinheiro que será recebido na operação.

A compra e venda será sempre formalizada em escritura pública autorizada perante um notário e a reserva de usufruto vitalício será inscrita e registada de forma fiável na Conservatória do Registo Predial.

É essencial estabelecer as regras de distribuição das despesas próprias do uso, consumo de gás, electricidade, água, etc., as de reparação, conservação e manutenção da habitação, que funcionarão logicamente a expensas do usufrutuário, e as inerentes à propriedade, imposto predial, taxas comunitárias a suportar pelo nudo proprietário. 

A condição de usufruto de vida, contemplando como única causa de extinção a morte do usufrutuário, deve ser incluída nas estipulações de forma clara e vigorosa.

A prestação de cuidados ou centros geriátricos nunca será acordada pelo comprador futuro nudo proprietário, que sem dúvida oculta o espúrio interesse da extinção do usufruto antes da morte do usufrutuário, com o agravante de que a prestação de apoio recai sobre o proprietário da casa que adquire uma tortuosa propriedade plena do imóvel, forçando uma renda involuntária não controlada, com o consequente prejuízo económico, acabando por causar desamparo a um idoso vulnerável que se pretendia evitar.